08 juillet 2008
Grenoble ne fait pas exception malgré nos belles montagnes
ça y est, Grenoble est engagé sur la piste noire de la plus belle gamelle immobilière que la ville (et le reste du pays d'ailleurs) va connaitre.... Et les chiffres de la FNAIM sont sans équivoques... On sera passé du tout va bien à "La baisse des prix est conséquente" (dixit le Président de la FNAIM Isère - article en fin de message). Sympa ! Même pas une petite phase annonciatrice du retournement pour préparer les esprits et préserver ceux qui se retrouvent désormais avec des apparts ou des maisons qui vont perdre de la valeur à la vitesse grand V... Et ces petits jeunes à qui on vient de refourguer des "narnars" financés sur 30ans en leurs faisant miroiter de belles plus-values pour acheter plus grand, plus beau dans quelques années... Tout ça est fini. Maintenant ce sont des traites de crédit à payer pour RIEN pendant de nombreuses années... A peine de quoi compenser les moins-values... Ben oui maintenant faut apprendre un nouveau mot : "Moins-value".
Définition : La Moins-value immobilière (comme la plus-value immobilière) est la différence entre le prix de cession d'un bien immobilier et son prix d'acquisition (des amortissements peuvent être déduits). Si cette différence est négative, on l'appelle moins-value immobilière.
Triste avenir...
Article du Dauphiné Libéré. Titre : "FNAIM immobilier : les prix chutent" 
14 décembre 2006
Pataboum dans "Grenoble&Moi"
A l'occasion d'un dossier sur les blogs, l'hebdo gratuit "Grenoble&Moi" cite Pataboum ! Je les en remercie chaleureusement car ça fait quand même bizarre de se retrouver à coté du blog de notre maire. En plus j'espère qu'il m'en voudra pas trop car un petit souci de mise en page fait que Pataboum apparaît 2fois en photo et donc on n'a pas d'image de celui de michel Destot !
J'en profite pour souhaiter la bienvenue à tous ceux qui viendront jeter un petit coup d'oeil à mon blog suite à cet article. Et je n'oublie pas de remercier tous ceux qui me lisent depuis longtemps et m'encouragent ainsi à continuer à alimenter ce blog...
10 novembre 2006
Le sommet est atteint
Selon le magazine Challenges, qui sort encore un spécial immobilier, "le sommet est atteint". Bien sur "pas de krach en vue" mais toujours moins d'acheteurs, des stocks qui augmentent et des jeunes qui s'endettent...c'est d'ailleurs sur ce point que je trouve la situation dramatique : "paradoxalement, ce ne sont pas les plus aisés et stables professionnellement qui veulent acheter un toit, mais les plus jeunes, souvent sans épargne".
Qui va donc payer le plus fort la conséquence de la chute des prix à venir ? Les jeunes, qui se seront pris sur le dos des crédits de longues durées et qui seront obliger de rembourser pendant des années un crédit pour rien, juste pour espérer rentrer dans leurs frais...Pour moi la bulle immobilière dans laquelle on est, est un système de vente pyramidale, où ceux qui seront sortis à temps seront les grands gagnants en encaissant de belles plus-values et où les derniers rentrés payeront chèrement les pots cassés.
Un autre passage intéressant :
"Paris recule. Que va-t-il se passer alors ? Soit les vendeurs ne font preuve d'aucune souplesse, et les transactions se raréfient. C'est ce qu'on a commencé à voir dans certaines villes, comme Grenoble, Montpelliers ou Rennes. Soit ces mêmes vendeurs revoient leurs prix à la baisse. Les derniers chiffres des notaires parisiens prouvent bien qu'à Paris le marché est en fort recul"
A Grenoble on est encore dans la phase de réticence des vendeurs à baisser leur prix. Mais cela ne va pas durer bien longtemps, les prêts relais faisant leur travail. De plus comme il est dit dans l'encart ci dessous, "les acheteurs ont désormais la main" :
Et puis pas la peine de se précipiter pour un achat sous crainte d'une pénurie de foncier puisqu'on nous dit qu'il y a encore beaucoup de la place pour construire dans le quartier des Alliers !
Après toute montée il y a une descente. Et là, on est arrivé en haut de la côte. Après le plat que l'on va connaitre encore pendant quelques mois, la descente va arriver...
06 octobre 2006
Les marronniers de Septembre (Suite)
Comme Le Nouvel Obs et Capital, l'Express a sorti au début du mois dernier un spécial immo sur Grenoble.
Très étonnant l'analyse qui est faite dans cet article. On commence par nous dire que même si les prix s'apaisent, "le marché grenoblois n'en demeure pas moins sain et dynamique". Et tout de suite après on nous dit qu'au dessus de 300000€ les biens se vendent difficilement, que les primos sont obligés de se rabattre sur les 2 pièces et que les délais de vente sont passés de 1 à 3mois ! Donc sain et dynamique qu'ils nous disent. Et ça continue. On nous cite l'exemple d'un appart qui était en vente à 168000€ et qui finalement s'est vendu 140000€. Et pour bien nous démontrer que le marché est sain on nous parle d'un terrain qui a vu sa valeur doubler en un an pour atteindre 160000€ ! Effectivement trés sain comme situation.
Enfin bon un article plein d'incohérence. Une seule information intéressante : "Plus de 2000 logements sont actuellement en travaux dans le grand Grenoble, contre seulement 1600 l'an dernier". Donc on construit de plus en plus et ça, ça ne peut qu'accélérer la baisse des prix.
01 octobre 2006
La fin annoncée des folies foncières !
A l'occasion des journées de l'immobilier à Grenoble, le Dauphiné Libéré a sorti un numéro de "Maisons & Appartements" dédié à ses 3 jours.
Page 15, nous avons droit à un état des lieux des programmes immobiliers dont la première phrase de l'article est : "L'embellie du marché se poursuit, les programmes immobiliers se développent et les acquéreurs sont au rendez-vous, mais leur décision est moins rapide : ils se donnent le temps de la réflexion et du choix".
En gros, pas de souci même si les gens réfléchissent un peu plus. Remarquez il serait peut être temps ! Et ils ont du choix ! Ah bon je croyais qu'il y avait une pénurie de logements. On m'aurait menti !
Alors par contre un peu plus loin, page 44, le discours est contraire :
Ici c'est totalement différent : les acquéreurs se font plus rares et les professionnels ont observés une baisse générale des transactions. Faudrait savoir !
Plus loin dans l'article pour Jean Marc Torillion (Président de la FNAIM38) "cet essoufflement du marché est renforcé du fait aussi qu'il y a eu moins de mutations cette année sur le département".
Et il rajoute : "Aujourd'hui, notre soucis est de ramener les vendeurs qui restent sur une ligne ascendante, à se confronter à la réalité du marché"
Mais putain qu'il nous la dise cette réalité du marché plutôt que d'essayer de noyer le poisson. Désolé d'être grossier mais ça m'énerve ce double discours où d'un coté ils essaient de rassurer les acheteurs en disant que le marché va encore augmenter de 8% cette année et d'un autre coté ils s'étonnent que les vendeurs rêvent encore en surévaluant leur bien...
Et dans la suite de l'article: "l'écart est trop important entre l'offre et la demande, explique le président de la FNAIM (de l'isère). Il y a 15% de différence de prix entre les prix affichés et les prix réels de vente."
Ben voilà, on se dit à ce niveau là de l'article que Jean Marc Torillion a choisi la carte de la vérité et du bon sens. Eh ben non faut qu'il retombe dans le double langage : "Si un quartier est à regarder de près aujourd'hui à Grenoble, c'est Alliés-Alpin qui se vend à 2000€ le mètre carré en moyenne. Ce sont dans ces quartiers où le prix est bas que l'on peut espérer une bonne plus-value". Incorrigible qu'ils sont à la FNAIM ! Incorrigible...
12 septembre 2006
Devoir de mémoire
Comme l'histoire n'est qu'un éternel recommencement, retour en novembre 1992 avec le magazine Capital qui nous sortait déjà un spécial immobilier dont le titre était "Comment faire face à la crise" suite au krach de 91 :
Merci à BulleDog de la bulle-immobiliere.org
J'espère simplement que cette petite piqûre de rappel sera utile à ceux qui pense que l'immo ça peut pas baisser surtout à Grenoble... car je peux vous assurer que déjà à cette époque on était entouré de montagnes ;-)
09 septembre 2006
Les marronniers de Septembre
En cette rentrée, comme à son habitude, Le Nouvel Observateur et Capital ont sorti un numéro spécial sur l'immobilier Rhône-Alpins.
Pour Capital "La flambée touche à sa fin !". Quant au Nouvel Observateur, il nous dit "Où acheter quartier par quartier" :
 |  |
|---|---|
| Capital N°180 Septembre 2006 | Nouvel Observateur n°2181 du 24 au 30 aoüt 2006 |
Malgré un titre prometteur pour Capital, le contenu est assez calqué sur le discours FNAIM c'est à dire que les prix stagnent mais qu'on se rassure tout va bien puisque "il risque de manquer 1 million de logements dans 10ans". Et puis pour Grenoble y a encore moins de risque car on nous ressort la pénurie de foncier, les ingénieurs et les cadres sup qui tirent le marché vers le haut, etc, etc... Et on nous indique gentiment où il faut acheter en faisant de "bonnes affaires".... Enfin bon tout s'explique lorsqu'à la fin de l'article on s'aperçoit que ceux qui ont participé (rédigé ?) à l'enquête sont des grandes enseignes immobilières :
Peut être que ces agences auraient pu transmettre à Capital le rapport de la FNAIM de l'Isère sur l'année 2005 dont j'ai parlé il y a quelques temps où il était clairement indiqué des baisses de prix dans certains coins du département. En tout cas être journaliste à Capital ça doit pas demander beaucoup de compétences si ce n'est de savoir trouver dans le botin les adresses des agences immobilières... Donc si vous êtes un pigeon encore plein d'illusions je vous conseille ce magazine qui va vous conforter dans votre choix de vous faire plumer en toute beauté.
Pour le Nouvel Obs, on a droit à un travail un peu plus poussé avec notamment un article sur une "surchauffe mondiale" dans lequel on commence même à nous relater la chute de l'immo aux Etats Unis... Enfin bon, n'allons pas si loin, revenons à Grenoble. Et là aussi, rien de très intéressant. A se demander si les journalistes du Nouvel Obs et de Capital n'ont pas rédigé leur article ensemble. Pourtant le sujet sur notre ville commençait bien :
"Après la flambée spectaculaire de 2005, l'immobilier semble avoir connu une légère décrue au premier semestre sur l'ensemble du bassin grenoblois. Les ventes se sont faites dans un climat frileux, selon les professionnels. "On peut même dire que le marché stagne. Nous avons désormais trop d'offres, et beaucoup moins de demandes", constate-t-on avec inquiétude à l'agence Immo de France."
"Cette renaissance coûteuse du marché du neuf pénalise les primo-accédants, les ménages à revenus modestes et - plus inquiétant, selon les professionnels - de plus en plus de ménages à revenu confortable. La conséquence est qu'à Grenoble, lentement mais sûrement, s'organise depuis quelques mois une résistance des acquéreurs contre le logement trop cher. Ayant vu leur pouvoir d'achat stagner, voire régresser, de nombreux cadres se trouvent dans l'incapacité d'acquérir un logement : "Beaucoup de nos clients préfèrent attendre pour acheter que les prix soient à nouveau abordables", constate le directeur d'Immo France."
Un peu plus loin dans l'article on cite l'exemple d'une acheteuse qui a failli se faire avoir en passant directement par un particulier mais qui heureusement "s'est rabattue in extremis sur une agence cotée de la capitale du Dauphiné". Enfin tout ceci semble être une pub déguisée pour les grandes enseignes. Donc malheureusement aucune analyse faite par les journalistes. Car lorsque l'on écrit que plus personne ne peut acheter, qu'il a plus d'offres que de demandes je me demande bien comment on peut dire que les prix peuvent encore monter !
24 août 2006
Mais non tout va bien puisqu'on vous le dit....
Comme tout à une fin (tout = même la bulle immo ;-) ), me voici de retour après 2 semaines au bord de l'eau, loin de nos chères montagnes. J'ai bien entendu vite repris mes habitudes, et ainsi en glanant sur le net je suis tombé sur une interview d'un banquier de la région sur le site prix-immo.com qui remonte au dernier salon immobilier de Grenoble. Je publie cette interview en intégralité (je sais c'est pas bien) :
*** début article ***
Un banquier de la Caisse d'Epargne fait le point sur le marché immobilier
29 mars 2006
Prix-immo.com
Interrogé lors du salon de l'immobilier de Grenoble, Joël Saxod, chargé d'affaires à la Caisse d'Epargne des Alpes a confié à Prix-Immo.com ses constatations sur le marché immobilier, et nous informe de la politique adoptée actuellement par les établissements bancaires face à la montée des prix.
Prix Immo : En tant que banquier, quelles tendances constatez-vous sur le marché immobilier ?
Joël Saxod : Comme le confirment tous les professionnels, on voit les prix se stabiliser un peu partout en France. Nous sommes dans une période de légère augmentation des taux directeurs, mais la concurrence entre établissements bancaires nous incite à proposer des taux toujours très avantageux. A la caisse d'épargne, la dernière remontée des taux n'a pas de répercussions sur les crédits que nous proposons.
La hausse de ces dernières années, très largement due à la faiblesse des taux d'intérêt, a amené les ménages à s'endetter sur de très longues durées. Il y a 5 ans, la plupart des crédits étaient d'une durée maximale de 20 ans. Aujourd'hui, 80% des dossiers de prêt que nous réalisons sont d'une durée de 25 ans. Les jeunes ont de plus en plus de mal à trouver un financement, même avec des durées longues.
P. I. : La situation vous inquiète-t-elle ? Durcissez-vous votre politique d'acceptation des dossiers ?
J. S. : Bien que nous ne constatons pas de baisse des prix pour l'instant, les délais de vente se rallongent considérablement depuis quelques mois, ce qui attire toute notre vigilance.
Nous sommes confrontés à un phénomène de plus en plus fréquent, que je n'avais pas vu depuis 1996 : beaucoup de clients qui achètent un bien avec un prêt relais, en attendant de revendre l'ancien, ont des difficultés à trouver preneur au prix espéré, bien souvent trop élevé, et se retrouvent parfois dans une situation financière difficile. On appelle cela une mévente. Les clients sont ainsi dans l'obligation de baisser significativement le prix de vente du bien pour éviter de payer trop d'intérêts du prêt relais. Cela montre à quel point le marché est arrivé en haut de cycle.
En ce qui concerne notre politique d'acceptation des dossiers, nous ne comptons pas rendre plus difficile l'accès aux emprunteurs. En revanche, nous sommes de plus en plus regardant sur la qualité du bien, et nous allons probablement à l'avenir demander une expertise, surtout pour un prêt relais ou un projet d'investissement. Si le prix est surévalué, nous rejettons le dossier.
Nous avons régulièrement sur la table des dossiers d'achat de "ruine" avec travaux, dont les demandeurs voudraient trouver parfois 120% du financement, sans aucun apport. Ces cas, qui ont fait monter le marché jusqu'à maintenant, et qui trouvaient une réponse positive il y a un an, sont désormais très surveillés. Les achats spéculatifs le sont également, car les gens sont beaucoup trop optimistes quant au prix qu'ils pensent pouvoir obtenir de la revente future de leur bien. Beaucoup de clients ont l'impression que le marché peut continuer de monter de 20% par an éternellement, et notre devoir est de les ramener à la raison.
Nous ne pouvons pas nous permettre de prendre de risque, les marges que nous avons sur les crédits sont très faibles à cause de la concurrence interbancaire.
P. I. : L'immobilier est-il un placement rentable ?
J. S. : Les produits défiscalisants comme les "De Robien" sont largement surestimés par certains commerciaux qui tentent de les présenter comme des placements miracles. Nombreux sont ceux qui ne se rendent pas compte que le marché locatif a légèrement baissé, et n'a auparavant pas augmenté dans les mêmes proportions que les prix de vente, ce qui procure un rendement médiocre au placement. Les avantages fiscaux ne suffisent pas pour rendre ce genre d'opération intéressante, sauf peut-être pour les ménages fortement fiscalisés.
P. I. : Pensez-vous que nous sommes dans une bulle immobilière ?
J. S. : Je pense que nous sommes effectivement dans une bulle. Pour éviter qu'elle n'éclate, les particuliers doivent revenir à la raison. En tant que banque, nous avons un rôle fondamental à jouer dans la régulation, ce que nous faisons en étant très regardant sur les biens.
La sévérité des banques doit redonner de la raison aux prix.
Les agences immobilières ont leur rôle à jouer également, et ont donc leur part de responsabilité dans la hausse fulgurante des prix. Les agents doivent participer à la régulation du marché en raisonnant les vendeurs, faute de quoi nous irons droit vers un retournement.
S'il devait y avoir un retournement, les petites agences seraient condamnées, sachant que 45% du marché est contrôlé par les grosses enseignes. Mais je ne pense pas qu'on en arrive là.
*** fin article ***
Bon, je sais j'ai souligné beaucoup de chose en rouge mais bon tout ce qu'il dit est tellement important : des prix déraisonnables, des vendeurs irréalistes, des jeunes exclus du marché, des commerciaux et des agents immo qui font mal leur boulot, des achats spéculatifs et même l'existence d'une bulle... Enfin bon tout le contraire de ce que nous raconte la FNAIM ;-)
20 mars 2006
Challenges : spécial Immobilier Grenoble-Annecy
La semaine dernière le magazine « Challenges » sortait un spécial immobilier sur la région Rhône-Alpes. En préambule des chiffres spécifiques à notre région, un superbe article sur ce que sera l’année 2006. Un article qui met en parallèle les chiffres, les discours optimistes de façade que tiennent les promoteurs, la FNAIM… et la réalité des choses. Si seulement ceux qui étaient au salon de l’immobilier ce week-end avaient lu cet article plutôt que de plonger tête baissée comme ce jeune couple à qui on explique qu’aujourd’hui c’est normal de se prendre un crédit de 25/30ans mais que de toute manière dans quelques années avec la plus value de leur appartement ils pourront prendre un logement plus grand… Enfin bon revenons à l’objet de ce message.
Extraits :
René Pallincourt, président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM), reconnait, fine mouche, un changement d’atmosphère : « La tendance n’est pas à la baisse mais au ralentissement », nuance-t-il. Sa prudence s’explique : début février, les statisticiens de sa fédération publiaient un indice des prix pour janvier 2006 en hausse d’un petit 0,1%, dix fois moins que d’habitude. C’est le plus gros coup de frein du marché depuis sept ans.
Dans les agences immobilières et bancaires, le chiffre n’a pas surpris. Elles sentent le vent tourner depuis quelques mois déjà. « C’est très net, il y a beaucoup moins d’appels téléphoniques », reconnait Lionel Calo (Laforêt immobilier) à Rennes. Et à Grenoble, un marché pourtant très dynamique, Jean Marc Tourrolion constate que « le marché est en état de pause depuis novembre ».
Et les transactions trainent en longueur : en un an, la durée moyenne est passée, selon les différents réseaux que nous avons interrogés, de cinq ou sept semaines à huit ou dix semaines. Dans le neuf, même inquiétude : les stocks, jusque là au plus bas montent en flèches. (Voir graphique ci dessous).
Christian Noyer, le gouverneur de la banque de France, membre du conseil de la Banque Centrale européenne (BCE), a tiré un premier coup de semonce il y a quelques semaines, devant l’Assemblée nationale, en annonçant que les prix étaient, selon ses experts, surévalués de 30% ! La France serait même le marché le plus risqué des Douze à égalité avec l’Espagne.
La banque des banques (la BRI) , chargée de surveiller les risques de surchauffe, s’inquiète déjà des conséquences du recul attendu du marché. C’est sans doute aller un peu vite, mais William White (chef des études économiques de la BRI) craint qu’une crise immobilière n’ait des conséquences plus lourdes qu’un krach boursier pour les acquéreurs : « Non seulement c’est un marché moins liquide que la bourse, explique-t-il, mais en plus votre dette demeure, même si le prix de votre maison chute ».
L’an dernier à Paris, l’immobilier a quand même augmenté de 15%. Incontestable ? Pas si sur : « attention à ses chiffres ! » prévient le crédit foncier, un établissement réputé, depuis 150 ans, pour la qualité de son expertise immobilière, « ils ne représentent pas la réalité »
Ceux qui achètent ont des revenus qui progressent 2 fois plus vites, en moyenne, que ceux du reste de la population. Mais eux aussi rencontrent désormais des problèmes de budget. « Beaucoup d’emprunteurs, même parmi les plus aisés, sont à la limite du surendettement » reconnait le coutrier en prêts immobiliers Ari Bitton(AB Courtage).
Finis les prêts à rallonge : selon une enquête de la banque centrale européenne, une banque sur cinq veut « inverser la tendance au rallongement de la durée des prêts ». Très conscientes du risque, les banques ferment le robinet : elles durcissent les conditions de crédit.
Mouvement confirmé par Vincent Lemaire, de la société de courtage Empruntis : « De plus en plus d’acheteurs voient leur dossier rejeté…alors qu’il serait passé sans problème il y a un an. » En 1991, lors du krach de l’immobilier, c’est par là que tout avait commencé…
Voila quelques extraits à méditer. Mais le plus drôle c’est que dans ce magazine il y a la pub d’une banque qui propose des crédits sur 35ans…. J'aimerais bien rencontrer celui qui va signer pour 35ans après avoir lu cet article...
03 mars 2006
A part ça tout va bien !
Ces dernières jours ont été riches en informations importantes sur l’immobilier. Malheureusement elles sont passées complètement inaperçues pour la plupart. J’adore les actualités de Yahoo parce qu’il y a à longueur de journée des news et que dans la masse il y a des articles très intéressants. D’ailleurs ce sont souvent des dépêches « brutes de fonderie » qui relatent les infos de manière objective. Malheureusement elles ne restent pas en ligne longtemps, donc je ne mets pas de lien pour vous renvoyer aux articles mais quelques extraits très importants.
Tout d’abord, comme prévu la BCE, Banque Centrale Européenne, a encore remonté ses taux ce qui veut dire, et pour faire simple, que les taux des crédits immobiliers montent également. Ce qui bien entendu n’est pas favorable aux emprunteurs qui voient leur capacité d’emprunt diminuer.
Extraits :
Dans leur majorité, les analystes misent sur une remontée du principal taux directeur entre 3 et 3,50% d'ici la fin de cette année.
De surcroît, l'ascension quasi-irrésistible des crédits au secteur privé, qui fait craindre l'éclatement d'une bulle spéculative dans l'immobilier, et la montée de la masse monétaire, qui rassemble l'argent disponible rapidement pour l'achat de biens, mettent aussi en danger, selon lui, la stabilité des prix défendue bec et ongles par la BCE
Février est le mois de publication des statistiques de toutes sortes sur l’année précédente. Le ministère du logement à fait part des siennes :
Extraits :
Le nombre d'autorisations de construire a augmenté de 11,7 % au cours de l'année 2005 par rapport à 2004, selon les derniers chiffres publiés par le ministère de l'Equipement. Près de 512 000 logements ont été autorisés sur l'année 2005, niveau inégalé depuis près de trente ans.
Au fil de ces derniers mois, les stocks d'appartements et de maisons se sont reconstitués, si bien qu'ils sont en hausse de 33% sur l'ensemble de l'année.
Le délai d'écoulement s'allonge, passant, en un an, de quatre à cinq mois pour le logement collectif, selon le ministère. Ce délai reste "stable" pour l'individuel.
Pour resumer :
La question n’est plus de savoir si il existe une bulle immobilière mais de savoir si la BCE arrivera à ne pas la faire exploser !
Les taux vont encore augmenter au cours de l’année.
2005 a été une année record en terme d’autorisation de construire, donc il va y avoir une offre encore plus abondante.
Les stocks en 2005 ont explosé : + 33%
Les délais de vente s’allonge : +25%
Mais à part cela, comme d’habitude la FNAIM dans sa lettre mensuelle de février qui devrait paraître la semaine prochaine dira que tout va bien….